Санхүүгийн зохицуулах хорооны Үл хөдлөх хөрөнгө зуучлал, үнэт эдлэлийн зохицуулалтын газар газрын дарга Н.Энхтуяатай ярилцлаа.
-Салбарын өнөөгийн нөхцөл байдлын талаар ярилцлагаа эхлүүлье?
-Санхүүгийн хориг арга хэмжээг авах байгууллага (ФАТФ)-аас өгсөн үүрэг даалгаврын хүрээнд үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллага төрийн хяналт зохицуулалтад ороод багагүй хугацаа өнгөрсөн байна. Санхүүгийн зохицуулах хороо энэ оны нэгдүгээр улирлын байдлаар 311 хуулийн этгээдэд үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагын үйл ажиллагаа эрхлэх тусгай зөвшөөрөл олгосон бөгөөд тусгай зөвшөөрөлтэй хуулийн этгээдүүд нь 1,349 агент, 326 брокертойгоор үйл ажиллагаа эрхэлж байна. Мөн холбогдох журмуудыг батлан хэрэгжилтэд хяналт тавин ажиллаж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн салбар нь дотоодын нийт бүтээгдэхүүний 6 орчим хувийг бүрдүүлдэг улс орны нийгэм, эдийн засагт томоохон ач холбогдол бүхий салбар юм. Монгол Улсад барилгын салбар сүүлийн жилүүдэд эрчимтэй хөгжсөнөөр үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт, нийлүүлэлт тогтмол өсөж, зохицуулалтын салбараар үйлчлүүлэх иргэд, олон нийтийн тоо болоод, зохицуулалтын байгууллагын тоо жил ирэх тусам өсөн нэмэгдсээр байна.
-Сүүлийн жилүүдэд үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбарт авч хэрэгжүүлсэн арга хэмжээнээс дурдвал?
-Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаа нь мэргэжлийн арга зүй дээр тогтдог, үйл ажиллагаандаа мэргэшлийн ёс зүйг баримталж ажиллах ёстой гэдгээрээ онцлог юм. Ийм учраас салбарын оролцогчдыг чадавхжуулах, тэдгээрийн нийгэмд эзлэх байр суурийг тодорхойлох, хариуцлагажуулах хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн брокер, агентыг Хөдөлмөр эрхлэлтийн үндэсний зөвлөлийн 2023 оны 02 дугаар сарын 03-ны өдрийн 03 тоот тогтоолоор Үндэсний ажил мэргэжлийн стандартад хамруулан индексжүүлж батлуулсан. Энэ нь салбарын мэргэжлийн үйлчилгээ үзүүлэгч брокер, агентуудын хувьд тэдгээрийн нийгэмд эзлэх байр суурийг бататгах томоохон алхам болсон. Мөн үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаан дахь хяналт шалгалтыг сайжруулах зорилгоор Санхүүгийн зохицуулах хорооны 2023 оны 6 дугаар сарын 23-ны өдрийн 235 дугаар тогтоолоор “Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын байгууллагын үйл ажиллагаанд зайны болон газар дээрх хяналт шалгалт хийх журам”-ыг шинэчлэн батлаад байна.
-Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбар олон улсын хэмжээнд болон манай улсад ямар түвшинд байгаа вэ?
-Санхүүгийн зохицуулах хороо үүсгэн байгуулагдсан үеэс эхлэн Монгол Улсын санхүүгийн зах зээлийн тогтвортой байдлыг хангах, түүнийг хөгжүүлэх, зохицуулах, хяналт тавих чиглэлээр өөр хоорондоо уялдсан үйл ажиллагаа явуулах, үр ашгийг нь нэмэгдүүлэх салбарын богино, дунд, урт хугацааны хөгжлийн бодлого тодорхойлох, шийдвэр гаргахдаа судалгаа шинжилгээнд үндэслэж байна. Тухайлбал, үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлалын салбарын хяналт зохицуулалт Санхүүгийн зохицуулах хорооны чиг үүрэгт шилжин ирсэнтэй холбоотой 2022 онд үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлал сэдэвтэй томоохон судалгааг хийсэн. Уг судалгаа нь зах зээлийн онцлог, нөлөөлөх хүчин зүйл, бодлого зохицуулалт, зах зээлийн чиг хандлага зэрэг нэлээдгүй асуудлыг хөндөж тусгасан. Дэлхийн нийт үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ өнгөрсөн оны Дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тайланд 339 тэрбум ам.доллароор үнэлэгдсэн бөгөөд нийт үнэлгээний хэмжээгээрээ дэлхийн нийт ДНБ хэмжээнээс 4 дахин их буюу дэлхий даяар нийт олборлосон алтны хэмжээ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний зөвхөн 4 хувьтай тэнцэж байна. Тэгвэл Дэлхийн үл хөдлөх хөрөнгийн агентлаг, брокерын зах зээл 2022 онд 1,318.56 тэрбум доллар байсан бол энэ онд 1,414.35 тэрбум доллар болж, жилийн нийлмэл өсөлтийн хурд (CAGR) 7.3 хувиар өсөх төлөвтэй байна. Өсөлт нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлалын компаниуд үйл ажиллагаандаа өөрчлөлт хийж байгаатай улбаатай. Үл хөдлөх хөрөнгийн компаниуд үл хөдлөх хөрөнгийн хайлт, барилгын менежмент, дизайн гэх мэт янз бүрийн функцийг гүйцэтгэхийн тулд хиймэл оюун ухааны программуудад хөрөнгө оруулалт хийж байна. Хиймэл оюун ухаан нь үл хөдлөх хөрөнгийн компаниудад үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах хүсэлтэй хүмүүсийг хайж олох, хэрэглэгчийн шаардлагад нийцсэн үл хөдлөх хөрөнгө олох, хэрэглэгчийн зан төлөвт тулгуурлан оффисын талбайг дахин төлөвлөхөд тусалдаг.
Drooms-ийн хийсэн судалгаагаар хиймэл оюун ухааны технологи нийлүүлэгчид судалгаанд хамрагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн мэргэжилтнүүдийн 54 орчим хувь нь түлхүүр үг хайлтыг сайжруулахын тулд хиймэл оюун ухааныг аль хэдийн ашиглаж байгаа бөгөөд 69 хувь нь хиймэл оюун ухаан нь өндөр хурдтай хайлт хийх замаар компаниудад өрсөлдөх давуу талыг өгдөг гэж үздэг. Жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн REX компани Google зэрэг гуравдагч этгээдийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийж, тухайн хүн байшин худалдаж авах эсвэл зарах хүсэлтэй эсэхийг тодорхойлдог. Хамтын ажлын талбараар хангадаг стартап WeWork оффисын талбайн дизайн хийхэд хиймэл оюун ухааныг ашиглаж байна. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаа уламжлалт хэв маягаас дижитал хэлбэрт шилжиж байгаа учраас дэлхийн улс орнуудын зохицуулалт энэ чиглэлд төвлөрөх хандлагатай болж байна. Түүнчлэн дэлхийн ихэнх улс орон үл хөдлөх эд хөрөнгийн зуучлалын чиг үүргийг хууль тогтоомжоор зохицуулсан байдаг бөгөөд салбарын тогтвортой байдал, үйл ажиллагаанд хяналт, зохицуулалтыг гүйцэтгэдэг бие даасан эрх бүхий төрийн байгууллага байдаг. Манай хөрш хоёр улсын хувьд үзвэл ОХУ-д үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдыг зохицуулах хууль, журам болон зохицуулалтын байгууллага байдаггүй байсан тогтолцоог өөрчлөхөөр 2020 онд Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлагчдын үйл ажиллагааг сайжруулахаар ОХУ-ын Засгийн газар Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын холбоотой хамтран брокеруудын мэргэшлийн журам гаргасан. Журмын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын брокерын шалгалтад тэнцсэн нөхцөлд зохицуулалтын байгууллагаас зөвшөөрөл, бүртгэл хийлгэх зохицуулалттай. Түүнчлэн ОХУ-ын Засгийн газраас үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын тухай хуулийг 2023 онд багтаан боловсруулж, батлуулахаар төлөвлөж байна. Өмнөд хөрш болох БНХАУ-ын хувьд 2016 онд Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай хууль баталсан. Тус хуульд үл хөдлөх хөрөнгө зуучлалын чиглэлээр үйл ажиллагаа явуулах гэж буй иргэн нь зохих шатны боловсрол эзэмшсэн, мэргэжлийн шалгалтад тэнцэж, тусгай зөвшөөрөл авсан байх ёстой гэж заасан. Үл хөдлөх хөрөнгийн тухай хуулийг БНХАУ-ын Үндсэн хуульд нийцүүлэн боловсруулсан ба үл хөдлөх хөрөнгийн салбартай холбоотой бүх арга хэмжээг зохицуулах заалтыг тусгасан байдаг.
Тэгвэл манай улсын хувьд өнгөрсөн онд Засгийн газраас ипотекийн зээлийг 8 хувь байсныг 6 болгон бууруулж, 10 их наядын цогц төлөвлөгөө батлагдаж, энэ хүрээнд барилгын салбарын ажлын байрыг хадгалах, иргэдийг орон сууцаар хангах хөтөлбөрт ипотекийн зээлийг 2 их наядын санхүүжилт олгохоор болсон. Энэ 2 их наядын 1 их наядыг 13 мянган зээлдэгчдэд олгоод үлдсэн 1 их наядыг 2022 онд олгосноос 656 тэрбум төгрөгийн санхүүжилтийг 7,166 зээлдэгчид олгосон бөгөөд үлдсэн 350 тэрбумыг 2023 оны 6 дугаар сар хүртэлх хугацаанд үргэлжлүүлэн олгохоор шийдвэрлэсэн. Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ 15 хувиас 30 хувь хүртэл өссөн үзүүлэлттэй байна. Үнэ ханшийн судалгаанаас харахад орон сууцны үнэ өмнөх жилээс 13.7 хувиар өссөн. Улсын бүртгэлийн газрын тоо баримтаас үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн салбарт сар бүр 3000-3800 орчим үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээгээр шилжсэн зэрэг тоон мэдээнүүд байдаг. Мөн орон сууц шинээр ашиглалтад орох бүтээн байгуулалтыг дагаад зуучлалын үйл ажиллагаа эрхлэх этгээдүүдийн тоо өсөн нэмэгдэж байна. Үл хөдлөх хөрөнгийн зуучлалын зах зээлийг сайтар хөгжүүлж чадвал орон сууцны эрэлт нийлүүлэлтийг тэнцвэржүүлэх боломжтой юм.
-Үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбарт цаашид авч хэрэгжүүлэх арга хэмжээнээс дурдвал?
-Өмнө дурдсанчлан манай улсад үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын салбар дөнгөж хөгжиж эхэлж байна. Иймд бид илүү туршлагатай бусад улсаас зарим зохицуулалт, бодлогын арга хэмжээг нутагшуулан авч хэрэгжүүлэх нь зүйтэй. Улс орон бүрийн туршлага харилцан адилгүй ч ерөнхийдөө мэргэжилтэнд төвлөрсөн, тэдгээрийн ур чадварт суурилсан зохицуулалтын арга хэлбэрүүдийг хэрэгжүүлэх нь элбэг байна. Өөрөөр хэлбэл, үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаанд оролцож буй мэргэжлийн оролцогчдыг чадавхжуулах, салбарт үйл ажиллагаа эрхлэхэд ёс зүйн болон мэдлэг, ур чадварын өндөр шаардлагыг тавьж, түүнийг хангасан этгээдэд үйл ажиллагаа эрхлэх эрх олгох зэрэг зохицуулалтуудыг хэрэгжүүлж байна. Тиймээс бид нэн тэргүүнд салбарын мэргэжилтнүүдийг чадавхжуулах, мэргэшүүлэх чиглэлд анхаарч, илүү ёс зүйтэй байх, хариуцлагажуулахад чиглэсэн бодлогын арга хэмжээнүүдийг авч хэрэгжүүлэхээр төлөвлөж байна. Түүнчлэн технологийн салбар хурдацтай хөгжиж буй өнөө цагт үл хөдлөх эд хөрөнгө зуучлалын үйл ажиллагаа уламжлалт бизнесийн загвараас гадна технологид суурилсан цахим зуучлалын арга барилд шилжих хандлагатай байгаа тул цахим зуучлалыг дэмжиж ажиллах үүнтэй зэрэгцээд хөрөнгө оруулагч үйлчлүүлэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах тус үйл ажиллагааг хянан зохицуулах шаардлага үүсэж байгаа юм. Иймд цаашид салбарын хууль, эрх зүйн орчныг боловсронгуй болгох, хөрөнгө оруулагч үйлчлүүлэгчдийн эрх ашгийг хамгаалах, салбарын оролцогчдыг чадавхжуулж, иргэд, олон нийтийн санхүүгийн боловсролыг дээшлүүлэх, шинэ бүтээгдэхүүн үйлчилгээг зах зээлд нэвтрүүлэх чиглэлд төрийн болон төрийн бус байгууллагуудтай хамтран ажиллахаар төлөвлөөд байна.
